La Ley 5038 sobre Condominios, promulgada el 21 de noviembre de 1958, sigue siendo la norma principal que regula los edificios divididos en unidades de distintos propietarios en la República Dominicana. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (2005) modificó varios de sus artículos y derogó otros, por lo que hay que leerlas juntas.
Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. Revisa siempre el reglamento registrado de tu condominio.
Lo privado y lo común
Cada propietario es dueño exclusivo de su unidad y copropietario de los elementos comunes. Los derechos sobre lo común no se separan de la unidad: se transfieren con ella (art. 5). Ningún propietario puede hacer innovaciones que afecten la seguridad, la estética o los servicios comunes (art. 7).
El registro del condominio
Según la Ley 108-05, el condominio se constituye con su registro en el Registro de Títulos (art. 101), y cada unidad recibe su propio certificado de título con su proporción en las áreas comunes y en el terreno, y sus votos (art. 100).
El reglamento
Debe identificar cada unidad, fijar sus votos, el porcentaje con que contribuye a los gastos comunes, las bases para remunerar al administrador y el destino de las partes del inmueble (art. 21). El consorcio puede modificarlo, pero los cambios solo son oponibles a terceros una vez registrados (art. 10, modificado por la Ley 108-05).
Consorcio, asamblea y mayorías
- Los propietarios forman un consorcio con personalidad jurídica que actúa por medio de un administrador (art. 9).
- Votos proporcionales a los derechos de cada propietario (art. 12).
- Convocatoria según el reglamento; si no la regula, con al menos tres días de anticipación por periódico y carta certificada (art. 25).
- Representación permitida por otro propietario o un tercero (art. 26).
- Modificar el reglamento: dos tercios de los votos, salvo los casos que exigen unanimidad (art. 12).
- Unanimidad para cambiar los porcentajes de contribución (art. 4) y para obras que afecten el edificio, salvo disposición distinta del reglamento (art. 8).
El administrador
Lo designa la asamblea, que puede revocarlo; si no hay administrador, cualquier propietario puede pedir al Juez de Paz que nombre uno (arts. 13 y 14). Ejecuta las decisiones de la asamblea, cuida los bienes comunes, contrata al personal, ordena reparaciones menores y lleva libros y actas (arts. 14 y 29). Necesita autorización de la asamblea para iniciar acciones judiciales (art. 15).
Gastos comunes y cobro
Todos contribuyen según el porcentaje del reglamento o, a falta de pacto, según el valor de su unidad (art. 4). El presupuesto ordinario se aprueba cada año (art. 32). Las cuotas gozan de privilegio sobre la unidad (art. 18; Ley 108-05, art. 100, párrafo IX). Tras la modificación de la Ley 108-05, el art. 33 establece que las cuotas impagas se confirman en asamblea con el estado del administrador, y una copia certificada y notarizada del acta basta para inscribir el privilegio. El antiguo art. 34 fue derogado.
¿Hay una nueva ley de condominios?
Se han presentado propuestas de reforma, pero la Ley 5038, con las modificaciones de la Ley 108-05, sigue siendo el marco aplicable. Conviene verificar el estado legislativo antes de tomar decisiones basadas en una posible reforma.