La morosidad es el problema que más rápido deteriora un condominio. Cuando un grupo de propietarios deja de pagar, los que sí pagan terminan cubriendo el déficit, se posponen reparaciones y el edificio pierde valor. La mayoría de los atrasos se pueden prevenir con proceso, no con pleitos.
1. Un presupuesto que se entienda
Los propietarios pagan con más disposición cuando saben a dónde va su dinero. Un presupuesto anual aprobado en asamblea, con las partidas principales explicadas, reduce la percepción de que la cuota es arbitraria.
2. Facturación igual para todos
Una fecha de corte fija, un formato consistente y varios medios de pago eliminan excusas. Confirma la recepción de cada pago.
3. Una escalera de cobro escrita
La asamblea o la junta, según el reglamento, debe aprobar un procedimiento claro. Por ejemplo:
- Día 5 después del vencimiento: recordatorio amable.
- Día 15: segundo aviso con el monto acumulado.
- Día 30: llamada y propuesta de acuerdo de pago por escrito.
- Día 60: notificación formal.
- Después: las vías que prevén el reglamento y la ley, con asesoría legal.
Lo importante es aplicarlo igual a todos. Las excepciones informales son la principal causa de que la morosidad se vuelva crónica.
4. Las herramientas que da la ley
Las cuotas comunes gozan de un privilegio sobre la unidad del propietario deudor (Ley 5038, art. 18), reconocido también por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (art. 100, párrafo IX). Según el art. 33 de la Ley 5038, en su versión modificada por la Ley 108-05, las cuotas impagas se confirman en asamblea a partir del estado que presenta el administrador, y una copia certificada y notarizada del acta es título suficiente para inscribir el privilegio. Además, antes de vender, el propietario debe estar al día con el administrador (art. 31).
Este artículo es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. Revisa siempre el reglamento registrado de tu condominio.
5. Mide cada mes
El porcentaje de unidades al día, presentado cada mes a la junta junto con el estado de los acuerdos de pago, permite actuar antes de que el problema crezca. Y nunca publiques listados de deudores: además de generar conflictos, puede exponer a la comunidad a reclamaciones.